Questions-réponses
sur les sociétés civiles
de construction vente, SCCV.


Généralités


• Combien d'associés minimum et maximum sont possibles dans une SCCV ?
Le minimum est de deux personnes. Il n'y a aucune limite maximum.

• Quel est son capital minimum et maximum ?
Il n'y a aucun minimum ni maximum de capital imposé par la loi.

• Les associés doivent-ils obligatoirement être français ou européens ?
Pas du tout. Toute personne physique ou morale étrangère, même non résidente, peut être associée ou gérante d'une SCI de construction vente.

• Qu'est-ce qu'une part sociale ?
Une part sociale représente une partie de la société. Son montant est libre, mais toutes les parts doivent avoir une valeur égale dans la SCCV. Exemple : le capital social de la société est de 100 000 euros, et le montant de chaque part, de 100 euros. Le total des parts composant le capital est donc de : 1 000 000 euros : 100 euros = 10 000 parts. Si un associé investi 500 euros dans le capital, il disposera de 5 parts, etc.

• Qu'est-ce qu'une assemblée générale ?
il s'agit de la réunion de tous les associés. Elle peut être ordinaire pour les décisions touchant à la gestion ordinaire, les questions courantes, l'avancement des travaux, approbation des comptes, etc. ou extraordinaire si les décisions ont trait à la modification des statuts. Les associés sont convoqués au moins une fois par an. Dans certaines conditions précisées dans les statuts, un associé peut demander cette convocation à tout moment.

• Puis-je voter des résolutions au cours d'une assemblée générale si je ne suis pas associé ?
NON, vous ne pouvez pas sauf si vous avez la procuration d'un associé dans l'impossibilité d'assister à l'assemblée. Vous pourrez voter à sa place.

• Je ne peux pas assister à l'assemblée générale. Puis-je me faire représenter par une personne non associée.
OUI, vous le pouvez. Une procuration doit lui être remise dans les conditions fixées par les statuts. A défaut, la procuration est nulle.

Une SCI de construction-vente a une activité commerciale puisqu'elle vend le bien immobilier construit. Est-elle toujours considérée comme une société civile ?
Oui, elle reste une société civile. C'est la seule autorisée à accomplir ce type d'acte commercial : construire pour revendre aussitôt, à d'autres personnes que les associés. Les associés sont soumis aux règles des sociétés en nom collectif.

• Est-il possible que le bien construit soit vendu à un associé ?
Non, ce n'est pas possible. La vente doit être effectuée auprès d'autres personnes non membres de la société, gérants associés ou non compris.

• Est-il préférable de créer une société à capital variable plutôt qu'une société ordinaire, à capital fixe ?
Oui, il est recommandé de monter de préférence, une société à capital variable. Elle n'apporte que des avantages, aucun inconvénient par rapport à une société à capital fixe comme la possibilité de faire varier le capital, le départ ou l'arrivée de nouveaux associés lesquels restent anonymes vis-à-vis du grand public, aucune publication d'annonce légale, pas de formalités auprès du greffe du tribunal de commerce dans le cas précédemment cité. Elle facilite l'arrivée d'investisseurs au fur et à mesure de l'avancement du projet.

• Un associé est-il obligatoirement responsable des dettes ?
Oui, comme pour une société en nom collectif, un associé est responsable des dettes proportionnellement à sa participation dans le capital. Exemple : la société est dans l'impossibilité de couvrir une facture de 10.000 euros. Un associé possédant 1 % dans le capital devra prendre en charge 100 euros.

• La société peut-elle acheter un terrain à construire ?
Oui, elle peut acheter un terrain uniquement à bâtir, sur lequel sera construit un bien immobilier. Elle ne peut acheter le terrain dans un autre but que celui-ci.

• Une SCI de construction vente peut-elle acheter une maison à rénover et la revendre ?
NON, elle doit obligatoirement construire, ou apporter d'importants travaux de transformation à un bien immobilier qu'elle achèterait. Exemple : un étage supplémentaire, une extension à un bâtiment nécessitant un permis de construire, etc.).

• Comptabilité. Quel plan comptable appliquer ?
L'activité d'une SCI de construction vente est soumise au plan comptable des promoteurs de construction immobilière.


Fiscal


• Comment suis-je imposé en tant qu'associé ?
Chaque associé est imposé sur les bénéfices qu'il perçoit réellement suite à la vente du bien immobilier, proportionnellement au nombre de parts sociales dont il dispose. Cette somme devra être portée sur la déclaration de revenus, à la rubrique des impôts fonciers.

• Dois-je payer en plus de l'imposition sur les revenus, un impôt sur la société ?
NON, il n'y a pas d'impôt sur les sociétés. Les associés paient équitablement un impôt uniquement sur les profits générés, proportionnellement aux bénéfices encaissés (voir question sur les bénéfices en tant qu'associé).

• Puis-je bénéficier de réductions fiscales ?
En principe, non, vous ne bénéficiez pas de déduction à titre personnel, sauf mesures particulières prises selon l'époque de la réalisation du projet ou conditions particulières. Vous pouvez demander une information directement au service des impôts dont vous dépendez personnellement, et non par rapport au siège où se trouve la société.