vefa, faire financer le bien immobilier par le client, tourver de l'argent

 

 

faire financer le projet par l'acheteur dès le départ...

Pensez au VEFA : le contrat de vente
d'un logement en
l'état futur d'achèvement

 

La SCI de construction vente est destinée à construire un bien immobilier et le revendre dès son achèvement dans le but d’en tirer des profits.

Dans ce cadre, le contrat de VEFA - Vente d’un logement en l’Etat Futur d’Achèvement  - garanti au vendeur, c’est-à-dire, à la SCI de construction vente - SCCV -, le paiement total à la livraison de la construction.

La première étape consiste à réunir des associés au sein d’une structure juridique telle que la SCCV : société civile de construction vente…

La deuxième étape est d’établir le projet et le mettre en conformité avec la réglementation en prenant préalablement contact avec les services concernés à la mairie dont dépend la construction pour vérifier qu’aucune préemption ne pèse sur l’emplacement ou ne soit en zone non constructible, choisir un notaire d’une part et un architecte d’autre part, contracter les assurances obligatoires - artlcles L.242-1 à L.242.2 du Code des assurances -, etc.

Prenez toutes les précautions et les informations nécessaires auprès du notaire et de l’architecte en cas de partage du terrain à bâtir en plusieurs parcelles. Il est nécessaire de faire appel dans la plupart des cas, à un géomètre. 

La troisième étape, consiste rechercher un ou des clients intéressés par l’achat préalable.

Cette troisième étape est intéressante puisqu’elle consiste à pré-vendre la construction sur plans au fur et à mesure selon l’avancement des travaux. Vous êtes assuré de la vente et du paiement de votre produit final.

Un contrat – VEFA -  vente d’un logement en l’état futur d’achèvement, doit être signé devant notaire. Ce dernier assure la publicité foncière en publiant l’acte de vente auprès du Service des hypothèques - ancienne appellation : Conservation des hypothèques - . Le notaire ayant assuré la rédaction en garde un original - appelé « la minute » - et remet une copie en main propre ou envoyée en lettre recommandée avec avis de réception, à l’acquéreur.

Le paiement par l’acheteur

L’acte – VEFA - accorde la qualité de propriétaire à l’acheteur à l’achèvement des travaux. Les sommes sont versées sur un compte bancaire dédié à cette opération, pour l’exécution des travaux. Le vendeur ne peut récupérer la somme qu’à la livraison du logement au profit de l’acheteur conformément à l’article L261-3 du Code de la construction et de l’habitation.

L’acquéreur doit échelonner le paiement selon le barème indiqué dans le contrat de VEFA signé entre les deux parties.

Le montant de l'échelonnement des travaux ne peuvent dépasser :
construire une maison pour la revendre
• 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées,
• 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau,
• jusqu’à 95 % du prix total à l'achèvement des travaux.             
• Les 5 % restant sont versés à la livraison du logement à moins que l'acquéreur n’émette de réserves quant à la conformité du logement par rapport au contrat de vente.

Le versement d’un dépôt de garantie est réglementé et ne peut être exigé lorsque la signature du contrat de vente définitif est supérieur à 2 ans par rapport à l’avant contrat. Son montant est limité à :
• 5 % du prix de vente si le contrat définitif est prévu dans les 12 mois.
• 2 % du prix de vente si le contrat définitif est prévu dans les 12 mois à 24 mois.

 

Nullité du contrat VEFA

Le contrat doit obligatoirement contenir des mentions dont la seule absence de l’une d’elles entraîne sa nullité. Doivent figurer :Clause de nullité dans un contrat VEFA

• Le prix prévisionnel de vente et les conditions selon lesquelles il pourrait être révisé
• Les conditions de paiement et l’échéancier d’appels de fonds.
• La date de signature de l’acte de vente définitif
• Les délais d’exécution des travaux.
• Les clauses suspensives et notamment celle liée à l’obtention du prêt.
• Les conditions de versement du dépôt de garantie.
• La date d’achèvement des travaux.

Si l’acquéreur a recours à un ou plusieurs prêts immobiliers, le refus d’un seul des prêts mentionnés dans le contrat de réservation préliminaire annule la vente. Le dépôt de garantie doit être restitué intégralement. Aucune retenue ne peut être opérée.

Droit de rétractation pour les investisseurs particuliers

Si le contrat n’est pas précédé d’un contrat de réservation, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter du lendemain de la signature pour les personnes non professionnelles. Le bien doit être destiné à un logement à usage d’habitation. Durant cette période, l’acheteur n’a pas à justifier de sa décision auprès du vendeur et ce dernier ne peux réclamer aucune somme.

Lorsque le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

Concernant les biens à usage mixte, la jurisprudence les exclus du champ d’application.    

L’article 271-1 du Code de la construction définit un professionnel, toute personne exerçant une activité habituelle. Exemple : un investisseur privé achstatuts-sci-construction-venteetant un bien immobilier neuf dans le but de le louer, bénéficie du délai de rétractation. Une SCI bénéficie également de ce même droit.

Renonciation à l’achat

Hors les cas de nullité évoqués dans le chapitre précédent, l’acheteur peut renoncer à l’achat du bien immobilier dans les cas suivants :

  1. • Le contrat de vente authentique n’est pas signé à la date prévue par le contrat de réservation du fait du vendeur.
  2. • Dépassement d’au moins 5% du prix prévisionnel.
  3. Les caractéristiques du logement diffèrent du descriptif ou l’un des équipements collectifs n’est pas fourni. 

La SCI de constructionvente - SCCV - assurant le rôle de promoteur dispose de 3 mois pour restituer la totalité du dépôt de garantie aux clients. Au-delà de ce délai, la loi a prévu le paiement d’indemnités de retard au taux d’intérêt légal. La demande sera envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur, constructeur et vendeur. Une copie sera également envoyée au notaire et à la banque en cas de recours à un emprunt.

En général, l’acte que l’on nomme « authentique » est signé chez le notaire de la SCCV promoteur. Toutefois, rien ne vous interdit de faire intervenir un autre de votre choix. Aucun surcoût ne vous est facturé, les honoraires étant partagés entre les deux cabinets.

Textes de référence :

- Code de la construction et de l'habitation : articles L261-1 à L261-22 Forme du contrat de vente

   
Autres infos


Comment créer une SCI à capital variable

statuts pour la création de la SCI de construction-vente (SCCV)

La SCI familiale