La tva sur les immeubles neufs,
venant d'être construits

 

 

Par principe, le Code Général des Impôts (CGI) assujettit à la TVA, la vente d'un bien immobilier venant d'être achevé. Est considéré comme achevé tout immeuble dont les conditions d'habitation ou d'utilisation sont réunies. Ceci même en cas d'occupation partielle des locaux.

tvamaisonfiniedecontruireDes exceptions sont néanmoins prévues :

- pour le cas des immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Sont également exclues ceux qui dans un délai de cinq ans suite à leur achèvement ont fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne intervenant comme marchand de bien.

- pour le cas des ventes d'immeuble qui impliquent la cession de droits sociaux, ou des droits qui résultent d'un contrat de fiducie afférant aux dits immeubles, ou parties d'immeuble achevés depuis plus de cinq ans. L'exception de la cession à titre onéreux à un marchand de bien s'applique également dans le délai de cinq ans qui court, après l’achèvement des immeubles récemment construits.
Dans tous les cas, la notion d'achèvement est notion  de fait, et s'apprécie en tant que tel. Ceci même en cas d'occupation partielle des locaux.

Le déclenchement de la date de paiement de la TVA

Le transfert de propriété est le fait générateur de la TVA. Ainsi, dès l’établissement de l’acte de vente, la taxe doit être payée, que la livraison de l'immeuble ait été faite ou non, et que le paiement de l'immeuble ait eu lieu ou non (dans ces deux cas, il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement). Si le règlement du prix prévoit des acomptes, le paiement de la TVA peut se faire au fur et à mesure de leur encaissement à la condition que le redevable (la société) a présenté aux services fiscaux, des garanties de recouvrement. 1% supplémentaire est appliqué si l'immeuble n'est pas vendu dans un délai de cinq ans.

Le montant de la TVA est de 20 % (réduit à 10 % en Corse, et de 8,50 % dans les départements d’outre-mer). Concernant les logements sociaux, elle est de 5 % (et 2,10 % dans les départements d’outre-mer).

La définition du bénéfice imposable

Il est caonstitué par la différence entre la valeur de l'actif net et les charges. En l'espèce, il s'agit des valeurs de l'actif immobilier qui est mis en vente. On y soustrait la valeur des éventuels suppléments d'apports qui ont été versés, puis on augmente ce résultat avec la valeur des prélèvements effectués par l'exploitant ou ses associés, au cours de cette période. L'art 38 du CGI entend par actif net l’excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créanciers des tiers, les amortissements et les provisions justifiés.

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