Régime de la TVA.

1- Selon l’article 257-2 §2 du Code général des impôts (CGI), le vente du ou des immeubles construits sont soumis à TVA sous réserve :

- aux opérations portant sur des immeubles ou parties d'immeubles qui sont achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, ont déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens ;
- aux opérations portant sur des droits sociaux ou des droits résultant d'un contrat de fiducie qui sont afférents à des immeubles ou parties d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de l'achèvement de ces immeubles ou parties d'immeubles, ont déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens.

Est considéré comme achevé, un immeuble dont les conditions d’habilitation ou d’utilisation sont réunies en cas d’occupation même partielle des locaux quel que soit le titre juridique de cette opération. La notion d’achèvement qui fait courir le délai de cinq ans est une question de fait.

2- Le déclenchement de la date de paiement de la TVA.

Le fait générateur de la TVA est l’acte qui constate le transfert de propriété ou l’opération. Ainsi, dès l’établissement de l’acte de vente, la taxe se trouve due même si l’immeuble n’est pas immédiatement livré et payé. C’est ce qu’on appelle « vente en l’état futur d’achèvement ». Néanmoins, lorsque le règlement du prix se fait par acomptes, le paiement de la TVA peut se faire au fur et à mesure de leur encaissement à la condition que le redevable (la société) a présenté aux services fiscaux, des garanties de recouvrement.
Le montant de la TVA est actuellement de 19,6 % (réduit à 8 % en Corse, et de 8,60 % par les départements d’outre-mer). Concernant les logements sociaux, elle est de 5,5 % (et 2,10 dans les départements d’outre-mer)
Régime de droit commun.
Dans le cas où l’immeuble ou la partie de l’immeuble n’est pas vendu dans les 5 ans, un droit supplémentaire de 1 % s’applique, et la société devra :
- payer la TVA sur la différence entre le prix de vente et le prix de revient ;
- reverser le montant de la taxe dont la déduction a déjà été opérée, le 25 du mois qui suit celui au cours duquel l’événement qui motiva le reversement est intervenu.

Bénéfice imposable.

Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés (article 38 du CGI).

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